項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性：
住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來，在局領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據(jù)調(diào)查，目前尚有109戶無房戶，且我局前進(jìn)中路住宅小區(qū)中大部分住房建于八十年代中期，約４００多戶住房面積不足５０平方米，房屋結(jié)構(gòu)布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍，經(jīng)調(diào)研分析，結(jié)論如下：
1 、住房面積總體偏小
住房面積是衡量居住水平的重要指標(biāo)，住房面積的大小 , 直接關(guān)系到職工居住環(huán)境的好壞。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶無房戶。
2 、住房結(jié)構(gòu)、設(shè)施、環(huán)境不盡人意
目前我局職工住房成套率不高，配套設(shè)施不全，由此可以看出，大多數(shù)人對現(xiàn)有住房不滿意，尤其是一些舊樓房的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施不合理，環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，難以滿足現(xiàn)在居民的生活要求。
因此，改善職工住房現(xiàn)狀已勢在必行。
規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想及開發(fā)建設(shè)原則：
指導(dǎo)思想：立足實(shí)際，著眼未來。以適用、舒適、經(jīng)濟(jì)為開發(fā)的新理念，體現(xiàn)人文關(guān)懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。
開發(fā)建設(shè)原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則，具體為
一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。
二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。
三是住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平要進(jìn)一步提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實(shí)用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。
四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng)造自然和諧、樸實(shí)優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。
五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價(jià)值量大、位置固定的特點(diǎn)，對耐用性有很強(qiáng)的要求，應(yīng)當(dāng)在目前磚混結(jié)構(gòu)50年的基礎(chǔ)上，延長住宅使用壽命。
開發(fā)建設(shè)的性價(jià)比綜合分析：
本著以上指導(dǎo)思想和原則，我們對擬定的前進(jìn)東路和濱江路兩塊土地進(jìn)行性價(jià)比綜合分析：
●區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景
前進(jìn)東路土地：北臨世紀(jì)園小區(qū)、南臨移動公司、東臨朝陽路、西臨建設(shè)中的聯(lián)通公司，距離我局王觀營住宅小區(qū)百米之遙，周邊有陜西理工學(xué)院、漢中市商校、漢中市農(nóng)校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說，因此，該地段區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景看好；
濱江路土地：北臨正在建設(shè)中的濱江路，此地段雖屬政府遠(yuǎn)景規(guī)劃之中，但開發(fā)建設(shè)仍困難重重，發(fā)展速度較為緩慢，因此其區(qū)位優(yōu)勢不明顯，發(fā)展前景不明朗。
● 交通環(huán)境條件：
前進(jìn)東路土地：通市區(qū)內(nèi)２路、３路公交車，且朝陽路寬闊平坦，路段四通八達(dá)，交通十分便利。
濱江路土地：目前尚無公交車停靠點(diǎn)，濱江路仍在建設(shè)之中，且該地段較偏僻，曾有打劫行兇案件發(fā)生，為我市多年來多事之地，故交通及周遭環(huán)境較差。
● 開發(fā)建設(shè)成本分析：
前進(jìn)東路土地：
�、俚貎r(jià)：28.50萬元／畝，容積率３，平方米土地價(jià)143.43元／平方米
②建筑安裝工程平方米造價(jià)：593.00元／平方米（含防盜門、鋁合金門窗、電氣材料費(fèi)等）
③室外工程：190.00元／平方米（包括小區(qū)內(nèi)草坪、道路、電纜溝、圍墻等，草坪綠地以60.00元／平方米計(jì)入）
�、芟嚓P(guān)稅費(fèi)：85.00元／平方米（包括城市配套費(fèi)、消防費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)等）
估算成本價(jià)：1010.43元／平方米（以上四項(xiàng)相加）
濱江路土地：
�、俚貎r(jià)：34.00萬元／畝，容積率３，平方米土地價(jià)169.92元／平方米
�、�、③、④項(xiàng)同上 <
估算成本價(jià)：1037.72元／平方米（以上四項(xiàng)相加）
可見濱江路開發(fā)建設(shè)成本明顯偏高。
● 可操作性：
前進(jìn)東路土地：目前該土地手續(xù)齊備，項(xiàng)目報(bào)批已至規(guī)劃定址階段，前期準(zhǔn)備工作已基本就緒。
濱江路土地：該處土地最初由政府以政策性優(yōu)惠低價(jià)出讓給中房公司，后由中房公司以略高價(jià)格分塊轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商，因此地價(jià)偏高，我公司購買該處土地時(shí)資金短缺，目前該土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)尚未理順，前期報(bào)批工作尚未辦理。
● 性價(jià)比綜合分析：
�。�、在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)后將還保存小區(qū)群居的特點(diǎn)，小區(qū)居住環(huán)境與條件又有個(gè)性化、休閑化、辦公室化和較高服務(wù)、娛樂和消費(fèi)需求的傾向。在經(jīng)濟(jì)方面，開發(fā)該小區(qū)的成本價(jià)格相對較低，可減輕職工負(fù)擔(dān)，使小區(qū)建設(shè)趨于智能化。
２、在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)，無論居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、或是公共配套設(shè)施等方面都可達(dá)到較高水平，體現(xiàn)了小區(qū)以人為本 的原則
綜上所述：在前進(jìn)東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)優(yōu)勢明顯，推薦為首選。
開發(fā)建設(shè)實(shí)施方案
由公司負(fù)責(zé)全面開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理各項(xiàng)具體工作。公司將本著居住小區(qū)智能化理念，即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統(tǒng)一，將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計(jì)集成協(xié)調(diào)起來。提高住宅的等級。
(1) 智能化小區(qū)設(shè)計(jì)的任務(wù)就是要將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計(jì)集成充分利用和協(xié)調(diào)起來，用有限的投入達(dá)到最大的住宅功能的提高。
(2) 智能化設(shè)計(jì)的面向 A. 面向功能的設(shè)計(jì)思想，由住宅的功能要求出發(fā)，設(shè)計(jì)配置相應(yīng)的系統(tǒng)及設(shè)備，有針對性地滿足功能需要。 B. 面向配套設(shè)施的設(shè)計(jì)思想，由配套設(shè)施的專業(yè)性出發(fā)，滿足功能需要。
(3) 智能化設(shè)計(jì)的系統(tǒng)分析 A. 系統(tǒng)分析設(shè)計(jì)思想 由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發(fā)，經(jīng)系統(tǒng)分析，設(shè)計(jì)配置相應(yīng)的功能設(shè)備，并考慮功能設(shè)備的相互利用和更新計(jì)劃。
資金籌措：
由購房職工集資籌措。
銷售分析
調(diào)查顯示，大部分職工對“我想有個(gè)家”的買房需求較為迫切，打算在近期內(nèi)買房，截至目前提出購房報(bào)名申請的職工已超過700名�？梢�，隨著房改的深入，大多數(shù)職工已經(jīng)接受購房觀念并計(jì)劃在近期買房，未來兩三年內(nèi)我局職工對住宅的需求仍然較大。銷售前景十分看好。
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