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摘要：
房地產(chǎn)管理是管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程。特別是在當(dāng)下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競爭激烈的大背景下，如何使房地產(chǎn)商品從開發(fā)、建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值，保證公司的正常運(yùn)營，滿足社會(huì)對房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是十分重要的。文章根據(jù)多年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)，對以上問題進(jìn)行了分析并提出相關(guān)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)提供借鑒。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)；經(jīng)營
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，涌現(xiàn)出了年銷售千億的房地產(chǎn)企業(yè)。2010年房地產(chǎn)銷售大有井噴之勢，到了2011年由于各種限購政策，使得本該是銷售旺季的房地產(chǎn)，成交量低迷，這對于房地產(chǎn)企業(yè)如何保證自己公司的健康運(yùn)營和融資都是處于一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻。
一、提升人力資源管理
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資源整合行業(yè)，只有有效地整合了社會(huì)資源，才能成功地完成一個(gè)項(xiàng)目。這些資源主要包括市場策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程管理、物業(yè)管理、銷售代理等。有效地整合資源，從投資決策開始，到市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，再到綜合服務(wù)管理的各個(gè)階段，都需要大量的專業(yè)人才。在這其中，很多崗位都具有很強(qiáng)的專業(yè)性，需要專業(yè)人土承擔(dān)。如高級管理人員、高級工程設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目策劃和營銷策劃方面的中高級人才、成本控制方面的中高級人才、具有資本運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)的人才、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的中高級人才、專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問等，都是房地產(chǎn)企業(yè)的重要人才。
這些人才的重要性在不同的企業(yè)里，以及針對不同的項(xiàng)目，又有所差異。比如對于致力于長久發(fā)展的企業(yè)來說，為了保證企業(yè)形象和產(chǎn)品線風(fēng)格，對于規(guī)劃設(shè)計(jì)工作十分重視，因此在這樣的企業(yè)里，對于高級規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的需求就比較大。比如，中國房產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬科，盡管在各地有眾多的項(xiàng)目，但是對于規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是總部直接管理，不僅是為了保證項(xiàng)目品質(zhì)，而且更重要的是要確保每個(gè)產(chǎn)品都符合萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略中針對產(chǎn)品線的要求。再比如，對于產(chǎn)品綜合品質(zhì)比較一般的企業(yè)來說，產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)對企業(yè)的經(jīng)營就十分重要。因此在這樣的企業(yè)里，對營銷和銷售人員就十分看重。
二、深化財(cái)務(wù)管理控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果需要取得土地的使用權(quán)就必須有大量的資金投入。最近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫性的發(fā)展，無論是居住房還是商用房等的價(jià)位一直是居高不下，金融危機(jī)之所以對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，同房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)是相關(guān)的。有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)再投入相應(yīng)的資金、工程項(xiàng)目能夠按期竣工就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而沒有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法將各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行合理的測算并且層層落實(shí)，進(jìn)而造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，疏忽成本控制，從而加大了項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)該說，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)既影響企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會(huì)不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生損失性的影響。
為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力，必須賦予其按照企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)及企業(yè)內(nèi)部各級職能部門性質(zhì)和實(shí)際為基礎(chǔ)的績效基準(zhǔn)。例如，為了建立符合低成本戰(zhàn)略的績效評價(jià)體系，企業(yè)就應(yīng)該把績效評價(jià)指標(biāo)主要放在成本費(fèi)用的核算上。把運(yùn)營、學(xué)習(xí)與成長也引入績效考核體系，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理良性發(fā)展。
三、今后的發(fā)展思路
面對當(dāng)前越來越嚴(yán)格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，撲朔迷離的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇。在嚴(yán)峻的宏觀背景下，必將迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整期，在優(yōu)勝劣汰法則的指引下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。誰最早能找到企業(yè)正確的戰(zhàn)略目標(biāo)，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，誰就將成為行業(yè)的幸存者與勝利者。
企業(yè)的經(jīng)營理念是企業(yè)戰(zhàn)略的重要內(nèi)容之一，它與企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境有著緊密的聯(lián)系，對企業(yè)的經(jīng)營管理內(nèi)容、核心能力、贏利模式等方面的轉(zhuǎn)變有著重要的影響。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，以及企業(yè)間競爭的加劇，以往的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念已顯得較為單一；隨著政府對土地供給、資金借貸、房地產(chǎn)商品銷售等方面的調(diào)控，購房者由積極購買向觀望態(tài)度的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致企業(yè)資金難以及時(shí)回收，企業(yè)資金鏈運(yùn)營壓力加大等。因此在新的經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對其經(jīng)營理念進(jìn)行重新調(diào)整。
在新形勢下，由于房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資金與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進(jìn)行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還必須在產(chǎn)品方面做文章、下工夫，要有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)以及項(xiàng)目開發(fā)，必須做到“人無我有，人有我新”，才能立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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3.劉超.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的探析.現(xiàn)代商業(yè)
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