當我們有一些感想時，可用寫心得體會的方式將其記錄下來，這樣有利于我們不斷提升自我。那么要如何寫呢？下面是小編幫大家整理的商業招商操盤心得總結演講，歡迎閱讀與收藏。
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大家好！
按陳總裁安排，今天由我來談談經驗和心得，說內心話，站在這里，心里不太好受，也沒有什么資格來批評大家，93000平方米的出租面積還沒有完成，我也都不知道說什么好。但是，領導既然要求了，我們就要執行，就要信心百倍的帶領團隊去完成。
想來想去，我只能是結合以往的工作的經驗和心得，簡單的談一下我對招商的看法。招商的核心是招商企劃及招商達成。那么我就圍繞招商的企劃及該如何招商講起。
地產一般分為三種形式，一種是商業地產，另一種是住宅地產，還有一種則是工業地產。商業地產的是三種形式中最為復雜，難度最高。所謂商業地產，商業是靈魂，地產是載體。
決定一個商業地產運作成功的因素有四個方面。
1、選址和定位，不同區位的商業地產規劃，就有不同的定位，比如市中心商業則一般定位為購物中心，郊區則定位為批發功能的物流場所。
2、商場的動線規劃；有了定位，就根據需求做出動線規劃，一般分為人流動線規劃、車流動線規劃、物流動線規劃，信息流（導購指引）、資金流規劃等方面。現在最流行的還是黃金三角的菱形規劃組合，可以做到商鋪鋪面最大化。
3、商戶功能規劃組合；一個商業區域的商業業態選擇，規劃所占的比例、商戶品牌的選擇。這關系到能否持續運作的關鍵。
4、經營管理；“就是專業化經營，規范化管理、標準化服務”，這15個字說起來簡單，做起來卻很難。對整個商業運營起督導性作用。天河城在經營管理方面是“真誠服務，精益求精”，廣百是“顧客就是上帝，真誠服務每一天”，經營管理是整個運營及后續保證的核心。
現在很多非商業地產行業介入商業地產，對商業的預估不足，導致失敗的案例比比皆是。而且商業地產賣得越好，死得越快。以上四個內容，可供我們在招商企劃中，做出合理的規劃。發現到底存在什么問題，該如何解決。
在招商企劃及達成方面，要注意以下五個方面：
一、是要學會思考，學會分析，學會企劃。有思想的招商人員呈現給客戶的是激情與希望。
決定招商企劃的因素很多，比如項目選址、項目定位、資金實力、發展商的背景、經營管理服務團隊、功能規劃及商家品牌組合、招商政策支持、工程硬件條件等。它們都是商業達成中密不可分的部分，都占據較大的份額。
案例分析并發問：
1、我們面對的客戶是一群什么樣的人？（大多數為低文化高水平的人，他們對于市場及能否做，心中有譜，都有自己的決定，而且這類型的人大多都是抱團出動。現在的傻瓜商戶早就死光光了，80%的商家都在失敗中尋到更多的經驗，20%的創業者都有親戚朋友的傳幫帶，也謹慎多了，我們所能做的，就是幫客戶解決他們的'疑問，增強他們對我們的信心和好感，即便不能簽下來，也可以推薦其它朋友來經營。
2、我們項目周邊的市場氛圍，到底需要什么？有什么樣的市場空間？什么行業能夠運營支撐下去？
3、我們的定位及業態具備什么樣的功能？是批發？零售？會展？業態能否互補？
4、我們所選的商家是否具備品牌影響力？是否具備支撐的實力？
5、我們怎么解決推廣，吸引他們需要的客戶來？
6、我們怎么讓客戶相信，與他們風險共擔？能否提供他們所需要的硬件條件？
等等一系列化問題，當把這些都解答后，我們就向招商成功達成邁進了一步。
以上各個元素都很重要，招商是一個系統化工程，要學會根據不同的客戶，做出不同的企劃調整方案。
二、業務大方向的把握，掌握節奏進度，尋找突破口
一個項目，把握方向很重要，只有方向把握住了，就能分清重點與主次，也就能尋找到突破口。方向對了，定位也就對了。只要照著定位執行，哪怕是做錯了，也會有成績；定位錯了，做得越對，就會與大方向錯得越遠；有時真有點像無頭蒼蠅一樣亂飛。所以一個項目的定位，是重中之重，也是項目的定海神針。把節奏把握好，就能有的放失的操盤，一個商業項目，讓一個不懂經營的人來操作，就會變成一個壞項目，一個壞項目，讓一個懂經營的人來操作，同樣也可以變成一個好項目。
三、要根據不同的客戶采用不同的招商策略及方法
常用的招商方法很多，一個是前提是給客戶一個賺錢的機會。比如：
1、阿Q式招商法2、死纏亂打的招商法3、欲擒故縱的招商法4、點對點的招商策略法5、以點帶面的招商法6、滾雪球式積累法7、先簽大客戶的策略8、大品牌優先法9、圈內人士組團法，等等
以上各種方法要因人而異，不同的客戶采用不同的方法，不同的業務人員也要采用不同的方式。
四、優秀招商人員的業務素質（心態、目標細分、技巧）
1、要有綜合性的商業知識，比如物業管理知識、工程知識、社會心理學知識、哲學、經濟學、要有較強的市場預測及評估能力，能及時準確的對客戶的需求做出預判，便于下一階段的跟進。
要有積極主動的心態，要肯吃苦，性格要開朗；還要敢做敢為，敢說。
2、要學會贊美、學會認同，才能拉近與客戶的距離，得到客戶的認可；
3、要在客戶面前表現出權威，要能給出超出客戶想象的幫助；
4、要有豐富經驗的積累，能夠察言觀色，靈活應對；
5、要有組織，有計劃，有目標，有細分，有分工，有團隊精神，能夠成人之美，主觀上奉獻組織，客觀上成就自己。
6、有魄力的行業領軍人，誠信度及公信度也會加快業務達成。
五、最后一點，也是最重要的一點，要會做人。
1、熱情坦誠，道德品行高、光明磊落，并具有換位思維的人，是一個很受客戶歡迎的人。
2、一個業務員，業務水平不高不可怕，可以學，如果道德品行壞了，就什么都沒得談。
3、要大度，要誠信。這也是TED總經常講的；不能欺詐，要善待對老板、同事、客戶，要實事求是，要善于學習，不要耍小聰明，不要把別人當傻瓜。要有一種即使做不了生意，還能做朋友的心態。
4、要做到把一碗水端平，既要考慮發展商的運作，同時也要考慮客戶的生存空間，一個只顧求表現而不顧商家生死的人，不是一個真正優秀的業務員。
關于客戶開發的例子：
之前，格漫詩在業務洽談中，認可了我們，就連同他的董事長，原城市儷人的老板陳永洪董事長，都幫著我們介紹客戶，就連梁子天意的負責人李總也感到非常吃驚，這是做人的公信力。在他的介入及帶領下，組團同等品牌檔次的客戶，取得了較大的突破。
做人的一個前提是不能見利忘義。請大家記住一點，客戶能來租場經營，大多數不是看中了某個人，而是看中了利益點，是對業務員的認可，更是對項目的認可。
我經常告誡我自己，“活著是英雄，死了也是英雄”。我把這句話贈給大家，那些已經離我們而去的同事們是英雄，今天仍在這里堅持，在努力奮斗的同事們更是英雄。
謝謝大家！
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