由于貸款利率不斷攀升和房?jī)r(jià)繼續(xù)走低, 寒流席卷著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),地產(chǎn)商心驚膽戰(zhàn),“炒房客”欲哭無(wú)淚。美國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)警示中國(guó)。
一、“零首付”房貸埋隱患
自2000 年底起, 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮。在當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施的低利率環(huán)境下, 以房屋擔(dān)保抵押貸款似乎是一項(xiàng)合算又安全的投資。借款者即使無(wú)力還款, 也可以通過(guò)將自己的房產(chǎn)二次抵押來(lái)償還過(guò)高的月供金額, 這無(wú)疑使得美國(guó)人買房的熱情空前高漲。
為了在這場(chǎng)房購(gòu)熱潮中撈足油水,多數(shù)放貸機(jī)構(gòu)開(kāi)始向一些信用等級(jí)較低的借貸人推出次級(jí)抵押貸款, 此外還降低“門檻”, 推出“零首付”、“零文件”等貸款方式, 貸款人就可以在沒(méi)有收入、資產(chǎn)的情況下購(gòu)房。某些放貸公司甚至編造虛假信息使不符合資格的借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過(guò)。如此寬松的貸款資格審核, 為房貸風(fēng)險(xiǎn)埋下了危機(jī)的'種子。
二、房貸客戶資不抵債
從2004 年6 月至2006 年6 月, 美聯(lián)儲(chǔ)17 次調(diào)高利率, 對(duì)利率敏感的房屋市場(chǎng)開(kāi)始有所反應(yīng)。隨后, 房屋價(jià)格、開(kāi)工率和銷售率均下滑, 越來(lái)越多的次級(jí)抵押貸款者已經(jīng)無(wú)力支付這些貸款,導(dǎo)致該市場(chǎng)的違約率不斷上升。目前,在次級(jí)抵押貸款的美國(guó)人中, 有30%可能無(wú)法及時(shí)還貸, 約220 萬(wàn)人因付不起房貸而面臨失去房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
三、房貸市場(chǎng)危機(jī)四伏
受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響, 全美房屋抵押貸款市場(chǎng)已經(jīng)危機(jī)四伏。美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款企業(yè)———新世紀(jì)金融公司宣布, 由于銀行和其他投資者已經(jīng)或準(zhǔn)備中斷融資, 加上巨額債務(wù)即將到期, 公司離破產(chǎn)又近了一步。事實(shí)上, 受難的不僅僅是新世紀(jì)金融公司, 還有美國(guó)最大的按揭貸款公司———全國(guó)金融公司和英國(guó)匯豐銀行等向次級(jí)信用貸款公司提供貸款的知名金融機(jī)構(gòu), 同樣面臨沉重壓力。另有20 多家較大公司已宣布不再進(jìn)行新的貸款, 許多大公司的股票也因此而紛紛大幅下跌。
四、房貸震蕩金融市場(chǎng)
2007 年以來(lái), 美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)違約案數(shù)量升至四年新高。同時(shí), 房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重下滑將導(dǎo)致流入美國(guó)的海外資本減少, 而海外資本的流入一直是彌補(bǔ)美國(guó)巨額財(cái)政赤字和貿(mào)易逆差的主要力量。美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)損失節(jié)節(jié)攀升, 且房屋違約率上升, 致使海外投資者對(duì)美元資產(chǎn)的整體興趣下降, 由此減少對(duì)美資金流入, 美元也會(huì)隨之逐漸下滑, 并有可能推高通脹和利率水平。尤其是此次壞賬危機(jī)已經(jīng)波及到了股票市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)和債券市場(chǎng),讓美國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)生了震蕩。金融業(yè)一旦出現(xiàn)問(wèn)題, 整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到影響, 進(jìn)而沖擊到世界經(jīng)濟(jì)。
五、房貸風(fēng)險(xiǎn)警示中國(guó)
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng), 住房按揭風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)比想象的要大得多, 只是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然繁榮時(shí), 這些問(wèn)題都被掩蓋起來(lái)了。以美國(guó)的房貸風(fēng)險(xiǎn)為例, 不要把個(gè)人住房按揭貸款只看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn), 而應(yīng)當(dāng)視為一種風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款,不過(guò)這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有周期性、滯后性等特征。一旦我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮出現(xiàn)逆轉(zhuǎn), 這種通過(guò)按揭欺騙銀行貸款的行為都會(huì)暴露出來(lái)。因此, 我國(guó)銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及銀行本身對(duì)此都要有所警惕。
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