北湖·水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
第一章 總 論
一、項(xiàng)目名稱(chēng)：北湖·水晶城
二、項(xiàng)目擬建地：郴州市同心路2號(hào)（原玻璃廠(chǎng)）
三、項(xiàng)目建設(shè)單位：郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
四、項(xiàng)目建設(shè)單位概況
郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2005年1月。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣4000萬(wàn)元；法人代表黃康隹；注冊(cè)住所：郴州市同心路；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷(xiāo)售；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計(jì)及施工；建筑裝飾材料水電器材銷(xiāo)售。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：4310000000060033；經(jīng)營(yíng)期限為50年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)策劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、拆遷安臵部、材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)部、行政人事部等職能部門(mén)。
五、項(xiàng)目概況
隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。本次研究項(xiàng)目位于郴州市
同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車(chē)總站，距郴州火車(chē)站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，面對(duì)北湖公園，背靠流星嶺，遠(yuǎn)眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂(lè)、休閑十分便利；項(xiàng)目規(guī)劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30 M2，公共建筑用地面積5,293.00 M2，道路用地面積8,060.00 M2，公共綠地面積7,296.00 M2；總建筑面積21.71萬(wàn)平方米，停車(chē)位867個(gè)，居住戶(hù)數(shù)1482戶(hù)，容積率3.85，建筑密度21.66%，綠地率38.61%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景好、升值潛力大。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。
六、編制依據(jù)
1、主要依據(jù)：
（1）《郴州市城市總體規(guī)劃》
（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法>》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號(hào)｝
（3）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）
（4）郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個(gè)項(xiàng)目建筑容積率的批復(fù)》{郴政辦函［2008］143號(hào)}
（5）郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書(shū)》{郴規(guī)（地）［2008］108號(hào)}
（6）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》
（7）郴國(guó)用（2006）393號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證
（8）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
（9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《總平面圖》
（10）相關(guān)各專(zhuān)業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范
（11）建設(shè)單位提供的.其它相關(guān)資料
2、研究范圍：
本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
七、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
八、結(jié)論與建議
1、結(jié)論
（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。
（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完善北湖區(qū)同心路——北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)郴州市旅游資源的開(kāi)發(fā)。
（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國(guó)道相連，向東與城市主干道——國(guó)慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。
（3）項(xiàng)目總投資為44,104.66萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用28,859.12萬(wàn)元，其它費(fèi)用14,168.36萬(wàn)元（其中建設(shè)期貸款利息2,052萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)577.18萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金500萬(wàn)元；建設(shè)資金總額44,104.66萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金19,694.19萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款20,000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入4,410.47萬(wàn)元。
（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入69,635.96萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)18,475.47萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)13,856.60萬(wàn)元；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,323.20萬(wàn)元；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）23.08%；投資回收期3.22年；項(xiàng)目投資稅前利潤(rùn)率41.89%，稅后利潤(rùn)率31.41%。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。
（5）該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改善投資環(huán)境，提升