換房主會不會影響租賃合同

2020-09-25 租賃合同

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。

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　　作為房客，最害怕的就是房子換了新房主，而自己交了房租錢還要被趕走。沈先生就遇到了這樣的問題，不過，在律師的幫助下，沈先生得到了一筆賠償。

　　房主因債務發生變更

　　張先生有兩處庫房，長期閑置不用，于是對外招租。沈先生上門與張先生協商，“當時我覺得這個庫房很適合我裝貨，而且價格相對比較便宜，所以就租下來了。”沈先生說。于是雙方達成租賃協議，沈先生承租張先生其中一處庫房，租期為三年，同時雙方還注明了違約條款。這段期間，沈先生一直按時支付租金，在租期屆滿前，雙方一致同意延長租期，其他條款不變。故雙方在原協議上注明：協議延長至2012年，并簽字蓋章。

　　今年3月份，沈先生仍然按照約定向張先生交納租金，可是4月份，一位胡先生卻拿著房屋的相關手續，找到沈先生要求其搬出庫房，同時還要求沈先生支付從房屋產權變動之日起的租金。這讓沈先生感到很意外，“我一直按時交納租金，而且協議也明確約定延長租期，可沒想到會出現這檔子事兒!”

　　新房東欲趕走房客

　　原來張先生因為生意虧本，而欠下胡先生一筆債務，被胡先生起訴到法院，經法院調解，張先生將兩處庫房全部作價抵償給了胡先生。拿到調解書后，張先生和胡先生在今年初就辦理了房產變更手續，將庫房的房屋產權變更至胡先生名下，但張先生和胡先生一直都沒有告訴過沈先生。4月份，胡先生因為經營需要，想對兩處庫房進行翻修，于是找到沈先生要求其搬出庫房。沈先生拒絕了胡先生的'要求，胡先生便將沈先生起訴到法院。遼寧圣法律師事務所的律師蒲偉在沈先生的委托下，辦理了此事。最終，法院對雙方進行了調解，雙方達成調解協議：胡先生向沈先生支付一筆費用，沈先生搬出倉庫。

　　[律師解讀]

　　房屋所有權變動并不影響租賃

　　“沈先生完全可以不搬走，他可以一直使用到合同期滿。”遼寧圣法律師事務所的律師蒲偉說。《合同法》第229條的規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。“也就是說，雖然張先生將兩處庫房全都抵償給了胡先生，所有權發生了變動，但是，這并不能影響到張先生與沈先生關于庫房租用協議的效力。”同時，對于胡先生要求沈先生支付租金的問題，蒲律師也給出了解釋。張先生與胡先生對庫房的所有權發生變動時，按照《物權法》的規定，在所有權上所附屬的收益的權利也隨之發生轉移，“就是說，張先生與沈先生的租賃合同的權利義務關系也發生轉移，所以按照規定，沈先生應當支付給胡先生從房屋產權變動之日起的租金。但是，這并不是問題的重點。”蒲律師說。根據《合同法》第80條第1款的規定：債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。“在這件事情上侵害胡先生利益的，并不是沈先生，而是張先生。”

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