福建省新商品房買賣合同解讀

2020-12-05 買賣合同

　　遇一房兩賣最高可獲賠一倍房款

　　根據福建省住建廳要求，從2015年1月1日起，全省將開始使用新版《商品房買賣合同示范文本》，原版本停止使用。昨日，漳州市住建局召開《商品房買賣合同示范文本》宣傳貫徹工作會，主要從八個方面解讀新版購房合同示范文本。

　　漳州市房地產交易與權屬登記發證中心主任介紹，新版《商品房買賣合同示范文本》分為預售和現售兩個版本，預售版有10章29條11個附件，現售版有8章26條12個附件，對舊版內容進行了擴充。新修訂和增加的內容，大多對購房人有利，對開發商進行制約，特別是在補充協議的約定方面。

　　交房

　　須取得竣工驗收備案證明

　　原版《商品房買賣合同示范文本》對商品房交付條件規定只要具備交付條件即可。新版本規定，商品房必須已取得建設工程竣工驗收備案證明文件，取得房屋測繪報告，才能交付。

　　此外，合同還詳細規定，交付時供水、排水、供電、供暖、燃氣等配套設施必須齊全，電話通信、有線電視、寬帶網絡交付時線路要敷設到戶。

　　其他公共服務及配套設施，如小區內綠地率、幼兒園等，也須達到雙方約定的條件，違約按約定方式處理。

　　在查驗房屋方面，新版合同示范文本，特別提到，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續的前提條件。

　　質量

　　明確四類問題，不合規可解約

　　新版《商品房買賣合同示范文本》，對商品房質量及保修責任進行明確。把商品房質量問題分為地基基礎和主體結構，其他質量問題，裝飾裝修及設備標準，室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節能措施四大類，對于不符合相關標準的問題，購房者有權要求出賣人進行整改、賠償、解除合同等。

　　保修

　　開發商不保修，項目單位要擔責

　　目前國內房地產開發普遍采用項目公司開發制，而項目公司一旦開發完一個樓盤就被注銷。而當房屋出現質量問題時，卻找不到相關責任人來負責。

　　新版預售合同第十八條及附件八，特別約定了如果開發商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發商的股東或者關聯公司。一方面強化了開發商的質量責任，另一方面也解決項目公司注銷后的商品房質量責任承擔問題。

　　付款

　　房款存入預售資金監管賬戶

　　新版合同明確商品房的計價方式可以按套內建筑面積、建筑面積、整套等方式計算。出售商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，用于本工程建設。這避免了開發商將房款挪入私人賬戶，卷款走人的`現象。

　　買賣

　　一房兩賣，最高要賠一倍房款

　　在二手房買賣中，不時碰到一房兩賣等情況，購房者損失難以挽回。

　　預售合同第五條(現售合同第六條)，要求開發商或者房東對房屋產權的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉讓三種情形進行承諾。如果開發商或者房東違反這些承諾，導致購房者合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣人支付“已付房價款一倍”或者“買受人全部損失”的賠償金。

　　公共場所

　　規范建筑物區分所有權

　　對于小區的一些公共場所、停車位等，在過去經常因為產權不明確，導致開發商和業主產生糾紛。

　　新版預售合同規范了建筑物區分所有權，增加共有權利的約定。明確建筑物的基礎、承重結構、通道、大堂、避難層、設備層等部分;道路、綠地、物業服務用房等歸全體業主共有。

　　隱私

　　開發商有義務保密購房者信息

　　當下，購房者的隱私信息被濫用和泄露。

　　新版預售合同第二十六條明確提出，開發商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務，除非因法律、法規規定，或公檢法、紀檢部門執行公務需要，未經購房者書面同意，開發商不得對外披露和越權使用購房者信息。

　　稅費

　　誰承擔契稅,最好事先約定

　　商品房交付時，如果實測套內建筑面積與預測面積存在誤差，根據誤差比絕對值在3%以內，或是超出3%，兩種情況進行處理。值得注意的是，當房子在90平方米或144平方米左右時，還需要注意契稅的變化。

　　根據規定，實測面積為90平方米的商品房買賣時，只要繳納1%的契稅;實測超過90平方米，繳納契稅1.5%;而實測超過144平方米的，屬于豪宅，需繳納3%的契稅。

　　新版預售合同規定，因預測面積與實測面積差異，導致購房者不能享受稅收優惠政策而增加的稅收負擔，雙方可以事先約定，由哪一方來承擔。

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