房屋買賣合同代理詞

2020-10-28 買賣合同

尊敬的審判長、審判員、人民陪審員：

　　fffffff接受本案原告ffffff的委托，特指派我擔任原告的訴訟代理人。經過下午合議庭卓有成效的庭審調查，本案事實已基本清楚。現我依據案件事實，對本案理出以下代理意見，供合議庭參考。

　　一、本案中原被告簽訂的《房屋買賣協議》顯失公平，應當予以撤銷。

　　（一）、原告客觀上受到了經濟損失，結果顯失公平。案外人XXX與被告雙方于2013年簽訂了《房屋買賣協議》，約定將建筑面積為178.21平方米的房屋僅以肆拾萬元價格出售于被告，造成原告巨大損失。根據合同簽訂的公平和等價有償原則，雙方當事人的權利和義務應該是對等的，經濟利益應該大致均衡。而被告僅以四十萬元的價格購買了價值至少70余萬的房屋，原被告之間訂立的合同明顯違反了公平原則。

　　XXXXXXX房地產現在均價為11629元/平方米，而原被告所訂立的合同價格單價僅為2243元/平方米，不足現市場均價的20%，這明顯是一個不合理的價格。退一步來說，即便是在2013年，XXX縣XXXXX街道XXXXXX路的毛坯房價格也早已超過了5200元/平方米。2013年7月，XXXXXX縣人民法院曾依法拍賣XXXXX街XXXX路XXXX1號的面積為127.3平方米的房產。依據XXXXXXX縣人民法院委托浙XXXXXXXXXXXX房地產土地估價咨詢有限公司機構所作出的估價報告，該房的價格為68萬元人民幣，當時成交價為70萬元，成交價格為5499元/平方米。而根據原告提供的同地塊業主的出售合同的當時同等面積房產價格也有75萬元。這都可以證明在2013年6月，本合同所涉房產均價至少在5000元/平方米。因此，即使與當時較低的交易價格相比較，本案所涉合同2244元/平方米的成交價根本不足當時市場交易價格的50%。

　　根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條第二款規定：“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。”即轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，可以視為顯示公平。而依據司法解釋，在買賣合同中，出賣人交付的標的物的價格少于實際價值的一半，構成顯失公平。

　　因此本案所涉合合同的轉讓價格為不合理的低價，《房屋買賣協議》的訂立顯失公平。

　　（二）、被告主觀上有利用自身優勢的`故意，致使原告造成損失，顯失公平。

　　2009年3月13日，兩原告授權迫于XXXXXXX村支書的身份，委托案外人XXXX代為辦理轉讓房屋所有權、土地使用權的相關事宜。時隔四年，2013年被告XXXXX出于私利，與案外人徐巖福在原告毫不知情的情況下惡意串通，未經原告同意，利用XXXXXX受托之便，擅自簽訂了《房屋買賣協議》。很顯然，被告利用了與XXXXX的交情，使得本應當為原告謀取利益的徐巖福簽訂了協議反為被告方牟取利益，造成原告損失。而本案原告也因此失去表達自己真意的能力和機會。易言之，如果沒有這些因素的制約，原告是是根本不可能與被告會達成這個協議的。

　　最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第72條中規定：“一方故意利用其優勢或者另一方的輕率、無經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。”

　　被告正是因為利用了自身優勢以及XXXXXXXXXX的草率，在明知該合同價格不平等的情況下訂立了合同，給原告造成了巨大損失。而在合同簽訂后，被告也不曾給付原告分文購房款。不付分文即取得價值近百萬的房產，根本不符常理，不僅情理難同，法理更是難容。被告故意利用優勢致使原告損失，應當認定為顯失公平。

　　綜上可知，本案中，案外人XXXXX代理與被告所簽訂《房屋買賣協議》顯失公平。我國《合同法》第54條規定：“訂立時顯失公平的合同，當事人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。”《民法通則》59條規定：“下列民事行為，一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷：（一）行為人對行為內容有重大誤解的；（二）顯失公平的。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。”因此，2013年6月25日所簽訂的《房屋買賣協議》應當依法予以撤銷。

　　二、原告對《房屋買賣協議》并不知情，所載內容并非原告真實意思表示。

　　2009年3月13日，兩原告迫于案外人XXXXX村支書的身份，授權委托案外人XXXXX代為辦理轉讓房屋所有權、土地使用權的相關事宜。而時隔四年之久，原告漸漸淡忘此事，XXXXXX也至今不曾對原告提起此事。原告始終以為該房產，仍在自己名下。直至起訴之日，原告才從房產登記處獲悉房產已經易主的消息。

　　對于2013年6月25日徐巖福代為與被告XXXXXX簽訂的《房屋買賣協議》，不論是XXXXX還是被告均不曾告知原告。XXXXXX在簽訂該合同時，完全是個人行為。原告對合同內容及簽訂情況，始終一無所知。合同所載內容均不是兩原告的真實意思表示。時至今日，原告都不曾收到分文房產轉讓費。

　　我國《合同法》第五十四條規定：因重大誤解訂立的或一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。我國《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”我國《民法通則》第第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：意思表示真實”依據以上我國相關法律，該《房屋買賣協議》完全不能夠體現原告的真實意思表示，有悖于民事活動自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，是徐巖福及兩被告在隱瞞欺騙原告等手段下簽訂的，應當予以撤銷。

　　綜上，本案中的《房屋買賣協議》實際是由xxxxxxxx與被告簽訂的，并非原告真實意思表示。協議內容顯失公平，協議簽訂過程存在重大誤解與欺瞞，與民事活動自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則背道而馳，應當依法予以撤銷。懇請合議庭依法裁判，撤銷《房屋買賣協議》，返還原告房產，以保障原告的合法權益。不勝感激！

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