房地產合作開發協議怎么寫

2020-09-08 合作開發合同

　　什么是合作開發

　　共同投資即指合作各方分別投入合法的出讓土地使用權、資金、技術、管理等合作開發房地產所必需的要素。

　　共享利潤是指房地產合作開發的各方共同分享房地產開發成果，分配比例由各方協議約定，分配方式可以是資金、房地產實物、經營權以及其他經濟利益表現形式。

　　共擔風險是指合作各方對房地產合作開發失敗，或沒有完全達到預期目標而導致的現實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。

　　共同投資、共享利潤屬于房地產合作開發的必要特征很容易讓人理解和接受，而把共擔風險作為房地產合作開發的必要特征則與合同自治理論和現行合同法的平等自愿原則發生沖突，不符合經濟社會發展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎上達成協議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔全部風險，收取風險利益(這種風險利益通常較高)，法律并無禁止，法律和司法機關也沒有必要干涉民事主體自愿進行的權益處置。例如，房地產合作開發的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權為優先股，利潤分配時優先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合公司法第三十五條之規定，“股東按照實繳的'出資比例分取紅利;公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。”可見公司法明確支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔風險作為房地產合作開發協議的基本特征和內容有違意思自治的法理和法律原則。

　　房地產合作開發協議一般包括以下主要內容：

　　1. 合作的基本原則

　　2. 合作的目的

　　3. 合作的方式

　　4. 供地方的權利與義務

　　5. 非供地方的權利與義務

　　6. 風險分擔方式

　　7. 利益分配方式

　　8. 房屋銷售

　　9. 物業管理

　　10. 違約責任

　　11. 本協議的變更和終止