在當(dāng)下這個社會中，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，報告具有語言陳述性的特點。相信很多朋友都對寫報告感到非常苦惱吧，下面是小編幫大家整理的房產(chǎn)評估報告，歡迎大家分享。
在資產(chǎn)評估工作中，評估對象和范圍是一個很重要的概念。作為專業(yè)性很強的價值評估人士，如果連自己工作的對象都弄不清楚，或者敘述不清楚，那就根本談不上評估結(jié)論準(zhǔn)確合理，也就更談不上保證評估報告使用人很好地利用評估結(jié)論。因此，弄清評估對象和范圍的概念，并在評估報告中作出準(zhǔn)確、清晰的敘述，對于做好評估工作是非常重要的。
一、評估對象是擬交易的財產(chǎn)權(quán)利，而不是待評估的資產(chǎn)本身
首先，評估對象是以資產(chǎn)權(quán)利為內(nèi)容的交易對象，而不是資產(chǎn)本身。
我們知道，經(jīng)濟業(yè)務(wù)的本質(zhì)就是對交易對象的交換活動。作為一項專業(yè)的價值評估活動，資產(chǎn)評估服務(wù)于每一項特定的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，其任務(wù)就是要評估出交易對象的價值，為這種交易提供價值依據(jù)。所以，評估對象就是該經(jīng)濟行為指向的交易對象。
任何一項資產(chǎn)都有其自身的財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中所有權(quán)又包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。產(chǎn)權(quán)人行使其中一項或幾項權(quán)能，都可能獲得收益。賣方藉以銷售的和買方要購買的，不是資產(chǎn)的外在形式，而是可以給持有人帶來經(jīng)濟利益的這些財產(chǎn)權(quán)利。此時，這些資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利，既可能是全部權(quán)利，也可能是其中的任何一項或幾項權(quán)利，如租賃權(quán)，就可能被人們拿來進(jìn)行交易，成為交易對象。
第二，評估對象可以是資產(chǎn)，但不僅限于資產(chǎn)或資產(chǎn)的全部權(quán)利，它還包括資產(chǎn)的部分權(quán)利。
按照資產(chǎn)評估學(xué)的定義，資產(chǎn)是特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，包括具有內(nèi)在經(jīng)濟價值及市場交換價值的所有實物和無形權(quán)利。又如《國際評估準(zhǔn)則》指出：資產(chǎn)這一術(shù)語既可以理解為所有權(quán)，也可以理解為所擁有的實體資產(chǎn)。這個定義和我們通常的理解一致，所說的資產(chǎn)實際上是指資產(chǎn)的全部權(quán)利。當(dāng)交易對象為全部產(chǎn)權(quán)時，評估對象可以理解為資產(chǎn)本身。但是，若因此就認(rèn)為評估對象就是資產(chǎn)，其錯誤是顯而易見的。因為把資產(chǎn)直接作為交易對象，那么就無法區(qū)分對于同一資產(chǎn)的不同權(quán)利交易。比如說房產(chǎn)買賣時，交易對象就是房產(chǎn)的所有權(quán)，也即房產(chǎn)本身。而當(dāng)房產(chǎn)對外出租時，交易對象顯然不是房產(chǎn)本身，而只是房產(chǎn)在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。
由此可以得出結(jié)論，評估對象就是交易對象，是基于資產(chǎn)的客觀形態(tài)之上的、擬交易的財產(chǎn)權(quán)利，這種權(quán)利可以是資產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)。那種簡單地將評估對象等同于資產(chǎn)的說法是錯誤的。
二、評估對象反映資產(chǎn)內(nèi)在質(zhì)的規(guī)定性，評估范圍反映資產(chǎn)外在量的規(guī)定性
從資產(chǎn)的概念可以看出，資產(chǎn)的具體形態(tài)表現(xiàn)為實物和無形權(quán)利，這是資產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，而特定主體擁有的財產(chǎn)權(quán)利則是資產(chǎn)內(nèi)在的本質(zhì)內(nèi)容，這二者共同構(gòu)成資產(chǎn)的兩個方面。
通過上面分析知道，包含于資產(chǎn)內(nèi)部擬用于交易的財產(chǎn)權(quán)利，才是真正的評估對象，而資產(chǎn)的外在表現(xiàn)形態(tài)和數(shù)量特征，則是評估范圍所要反映的內(nèi)容。因此，評估對象和評估范圍，從本質(zhì)和形式兩個方面對被評估資產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，評估對象反映了資產(chǎn)的質(zhì)的規(guī)定性，即資產(chǎn)的共性，評估范圍則反映了資產(chǎn)的量的規(guī)定性，即資產(chǎn)的具體表現(xiàn)形態(tài)。比如，當(dāng)一套生產(chǎn)設(shè)備和相應(yīng)的廠房擬對外出租時，評估對象即是這些生產(chǎn)設(shè)備和相應(yīng)廠房在一定期限內(nèi)的使用權(quán)，這是資產(chǎn)的共性的東西，而評估范圍則是該租賃行為所涉及的一定數(shù)量和相應(yīng)生產(chǎn)能力的設(shè)備及相應(yīng)數(shù)量的廠房，而種類、數(shù)量、規(guī)格型號等則是被評估資產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式。
評估對象告訴我們擬進(jìn)行交易的是這樣一些權(quán)利，而不是那些權(quán)利，從而規(guī)定了評估價值是該特定財產(chǎn)權(quán)利的價值。評估范圍則從另一個方面反映了被評估資產(chǎn)的具體存在形態(tài)，一是資產(chǎn)的外在特征，如種類、數(shù)量、規(guī)格等，使得被評估資產(chǎn)區(qū)別于評估范圍之外的資產(chǎn)；二是資產(chǎn)的獲利能力，如生產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量和成本、費用等，這些指標(biāo)為評估資產(chǎn)的價值提供了數(shù)量基礎(chǔ)。
因此，要準(zhǔn)確描述被評估資產(chǎn)，就必須對評估對象和評估范圍作出正確的表述。既要弄清楚評估對象到底是什么樣的財產(chǎn)權(quán)利，又要明確評估范圍即評估對象涉及哪些資產(chǎn)，質(zhì)量如何。評估對象和評估范圍清楚了，我們的評估工作就有了一個客觀的基礎(chǔ)，對于評估報告使用者來說，也可以對被評估資產(chǎn)有一個清晰、準(zhǔn)確的理解。這一點對于評估師規(guī)避評估風(fēng)險和評估報告使用人恰當(dāng)使用評估報告，都有著極其重要的意義。
三、描述評估對象和評估范圍的內(nèi)容和要求
在評估過程中，評估師應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容和要求，對評估對象和范圍進(jìn)行準(zhǔn)確、清晰的描述。描述的詳略可依據(jù)重要性原則，根據(jù)其內(nèi)容以很好地理解和使用評估結(jié)論為限。在有關(guān)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中，都有對評估對象描述的要求。
《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――報告準(zhǔn)則》第十八條規(guī)定，“評估報告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況。”
《專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》第十二條指出，“專利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估對象是指專利資產(chǎn)權(quán)益，包括專利所有權(quán)和專利使用權(quán)。專利使用權(quán)的具體形式包括專利權(quán)獨占許可、獨家許可、普通許可和其他許可形式”。規(guī)定“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行專利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確專利資產(chǎn)的權(quán)利屬性”。
上述評估準(zhǔn)則從不同層面、不同角度提出了描述評估對象和范圍的內(nèi)容和要求，對我們做好評估工作具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。
一是要求我們關(guān)注和描述評估對象的法律權(quán)屬狀況。這里包括明確交易前的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、歸屬以及擬交易資產(chǎn)權(quán)利的屬性和范圍。要求明確擬交易資產(chǎn)權(quán)利的屬性是所有權(quán)還是使用權(quán)，使用權(quán)的具體形式、期限和其他條件。當(dāng)評估對象為資產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)時，就要求對該部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行詳盡的披露。比如房產(chǎn)的租賃權(quán)，要體現(xiàn)租賃的期限、形式、租金的高低以及其他條件等內(nèi)容；專利的使用權(quán)，則要求區(qū)分是專利權(quán)獨占許可、獨家許可、普通許可，還是其他的許可形式，并要對其具體內(nèi)容和主要事項描述清楚。
二是要求描述評估對象的數(shù)量、位置、物理及技術(shù)等狀況，這是描述評估范圍的主要任務(wù)。主要包括：實物資產(chǎn)的體積、位置及質(zhì)量等物理指標(biāo)等，技術(shù)的應(yīng)用環(huán)境、規(guī)模，產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量、成本、費用等。比如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）要求描述估價對象的狀況，“對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀……”，“對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)……”。通過對評估范圍的描述，我們可以清楚地知道本次經(jīng)濟業(yè)務(wù)要交易的財產(chǎn)權(quán)利是哪些資產(chǎn)的，不至于產(chǎn)生混亂和錯誤；這些資產(chǎn)的盈利能力如何，從而決定了這些財產(chǎn)權(quán)利評估價值的高低。
通過對評估對象和范圍的恰當(dāng)描述，可以很好地充實和完善評估報告的形式和內(nèi)容，提高評估報告的質(zhì)量，同時也有助于評估報告使用人正確理解評估結(jié)論，合理利用評估結(jié)論去完成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易事項。
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