商鋪營銷計劃范文
一、背景:
1.一期工程已分別于11月18日、12月18日交房，二期工程如火如荼全面
展開，比一期工程同期加快了步伐。
2.本案焦點之一的寧墩中路建設問題也取得了突破性進展，大部分路段進入
澆筑階段。
3.寧墩中路中段出現私人興建門面房和商品房現象。
4.有部分客戶主動咨詢和意向購買門面房。
5.整個寧國市商鋪行情一片低迷，不容樂觀。
二、目的：
跟上項目工程進度，準備制定商鋪營銷方案。適時推出商鋪，確保實現商鋪的銷售目標。
三、市場概況：
樓 盤均 價戶型特征銷售狀況 備注
津河西苑小區3000元/?O（單層）一二層聯體
偉華公寓3000元/?O（單層）一二層聯體元月8日開始預訂，現場可優惠。
上海廣場 8396元/?O（沿街） 4569元/?O（區內）一二層聯體想（90?O左預定90%以上開善未拿到預售證。注冊資金
匯豐花苑3800元/?O（單層）一二層聯體沿街門面
西津公寓3000元/?O（單層）/？/ ？/
宏佳花苑 3670元/?O（A區） 2070元/?O（B區）只有幾套是單層，剩下是聯體不到30%A區是沿街部分 B區是小區深入
楊帆商都6800元/?O臨河東路 4000元/?O臨陽東路 3000元/?O臨風南路一二層聯體交房使用時只銷售出一戶目前已有四戶進場營業
四、市場分析：
1.本市商鋪市場
目前寧國市善有一部分空置商鋪分散在市內各主要鬧市地段，如津河大廈、錦苑廣場、蘇果超市、汽車站、市府廣場等等。典型案例之一：汽車站隔壁有個樓盤，由于其開發商認為該樓盤占據了本市的優越地理位置，對當時市場估計過高，推出了5800元/?O的單層計算均價。結果造成“死盤”的嚴重后果，至今仍未銷完。由于前期定位和心理期望值，致使進退兩難的尷尬局面。
2.目前本市商鋪的銷售情況
寧國市的房產進入鼎盛時期，競爭也進入白炙化狀態。面對該市8萬多的城區人口，多層商品房也幾近飽和狀態，商鋪的立場就近乎尷尬狀態。
3.本項目分析
本項目最大的賣點是本小區未來擁有600多戶業主這一龐大的消費群體資源的優勢，本產品對本案內部消化能力也是一個考驗。
本案最大的銷售難點是來自市場本身的問題，供與求的比例。本市各大樓盤都面臨賣不動的趨勢，本案在地理位置上與其他樓盤沒有較大的競爭力。因此，本案必須有合理的定位，科學的規劃設計和實事求是適時調整的營銷推廣策略。
最大的銷售瓶頸是道路問題。
五、營銷建議：
1.規劃設計建議
a、進深：12米左右。將商鋪和寧墩路面的距離按國家有關規定預留，包括與小區內建筑物的間距。
b、間寬：可根據銷售情況定奪，在充分了解市場，分析客戶需求制定。
c、戶形特征：根據市場需求及本案特征進行可行性分析，制定。并且在實際建設中根據實際銷售情況調整和變更戶型結構分割方案和心理準備。
d、建筑風格：根據小區的規劃設計特征及園內的多層和別墅建筑風格，統一呼應同一風格的建筑產品。考慮美觀、實用、大方的特點。
e、體量和面積：如果考慮中溪南路通車的話，不能超過40套。面積控制2000?O左右。（具體略）
2.配套建議
車庫和自行車車棚的配套。商鋪對配套的要求是有輔助銷售作用的，車庫是
商鋪銷售中起重要制約作用的配套之一。
3.產品定位
a、目標客戶定位
1.本小區的業主和準業主；
2.項目地附近的商販們；
3.小區配套有關的商家如超市、醫務站、銀行、郵局之類；
4.看中本小區未來發展潛質升值空間的有閑散資金的投資者；
5.江浙一帶及周邊地區炒房團；
6.再次購房的投資者；
7.其他人群。
b、市場定位
1.本案的一期已經交房，已具備一定的人氣。二期工程全面鋪開，小區規模已成大勢。在未來一年內，能形成和聚斂如此規模和人氣的小區只有本案，具備各方面條件。形成競爭力的樓盤較少，商鋪推出有優勢。
2.結合本案特征，本案地理位置對于推出商鋪是存在很大劣勢的，加上本市商鋪行情的低迷，特別是大體量的產品定位是大忌。
3.本案商鋪的推出，其中有一重要銷售制約環節是道路的暢通。所謂商鋪沒有人氣就沒有商機，沒有商機就更沒有商業活動；沒有暢通的交通，商業活動不能流通，商鋪的吸引力就消失了。如果中溪南路的又一焦點，沒有解決辦法，商鋪推廣的可行性要大打折扣，銷售難度可以想象。
4.本案商鋪的定位上主要針對圍繞本小區配套這一主題，完善本小區的生活配套。提高本小區品質。因此定位上不能考慮過多的商業性趨向，而是以本案配套為主，如超市、醫療站、郵局、銀行之類占絕大份額比例。體量比例應考慮不影響小區整體規劃為前提，戶型為框架結構，戶型配比考慮靈活的分割銷售（具體略）。
c、價格定位
由于本案定位主要為了本案的配套完善，定位范圍較狹窄，面對市場供
大于求的局面。我們對市場的期望值不能寄予太高。前期定位關系著規劃設計和建設等硬性問題，因此本產品的定位目前應作為商鋪推廣工作的首要問題慎重對待。
均價初步暫定5500?000元/?O（具體略）。
4.傳播與推廣建議
1.利用與整合我們所有的有效資源，調動我們的宣傳途徑和渠道，宣傳推廣本產品。可以套用和沿用我們的團購優惠政策。
2.運用我們頗有成效的客戶帶客戶途徑及輿論效應作好宣傳推廣工作。
3.整合本案賣點和制造賣點，通過媒體及各種宣傳途徑和渠道，突出宣傳本產品。
4.在商品房銷售過程中，附帶引導商鋪的推廣銷售工作。
六、后記：
以上草書系初步探索性草案，是筆者在較段時間內對目前寧國市房地產市場概況初步調研之后，起草的非正式性文書。僅供參考，請多包涵。
起草人：鮑xx
20xx年1月6日
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