關于租賃工會大廈可行性研究報告
根據**市社會經濟發展的總體趨勢以及建設組群結構大城市的總體規劃，結合省廳、省局關于加快***工作的總體部署，為順應社會發展潮流，服務**經濟建設，提高**系統影響，****有意向租賃工會大廈，交由直屬單位****具體開展集餐飲、住宿、會議、培訓、商務、娛樂為一體的綜合服務業務。現對其進行可行性分析如下。
一、工會大廈概況
(一)地理位置
工會大廈位于高新技術開發區路與路交界處，東臨大橋，西靠中學，南臨廠，北靠公司，附近市公安局、集團以及進駐開發區的眾多企事業單位，地理位置優越。
(二)基本建設情況
工會大廈系由市總工會投資xx萬元，由市建筑公司第一分公司施工建設，于98年4月開工，xx年10月竣工，通過了'開發區質檢站竣工驗收，現驗收合格證、消防合格證、建筑質量合格證等相關證件齊全。工會大廈建筑面積11000平方米，其中實際營業面積6600平方米。
(三)基本布局及設施配備情況
1、基本布局。工會大廈主體分為九如堂、全順樓、辦公樓三部分。
(1)九如堂。共3層，為餐飲娛樂、會議接待、商務活動場所。一樓有餐飲大廳600平方米，可容納500余人同時就餐，其內部的吧臺、灶房、桌椅等相關附屬設施齊全完整。二樓為單間，內部裝飾豪華，設施齊全，設有大型單間4個，中型單間10個。三樓為面積達600平方米，可容納500余人的大型會議室，曾多次召開市、局級會議，舉辦各種類型培訓班，同時還設有集日本、歐洲風格布置的餐飲包間6個，以及裝潢考究的茶藝室。
(2)全順樓。共5層，為客房接待場所，按照星級標準設計，現有客房56間，床位112個，分為豪華套間、標準間、多人間。一樓服務大廳300平方米，美觀規范，布局合理。二至五樓除經過全面裝修的客房外均配有設施齊全的會議室、活動室。
(3)辦公樓。建筑面積1000平方米，共3層，每層有辦公室9間，樓前設有停車常
2、設施配備情況。水、電、暖、煤氣、有線電視齊全，費用全部結清，其中電路經過增容改線，變壓器為315千瓦，暖氣為熱力公司供暖。此外還配有鍋爐房、假山、綠化帶、長廊等附屬設施。
(四)前期經營情況
工會大廈于xx年7月1日由市總工會以每年80萬元租賃給公司，租賃期為5年。公司租賃工會大廈后作為酒店、賓館經營，并投入部分資金對其進行了適當裝飾裝修，于xx年8月6日試營業，xx年9月6日正式開業，xx年1月15日因種種原因被責令停業整頓，現該公司由于流動資金困難，經營管理不善，無力繼續經營管理。據該酒店、賓館提供的數據，其四個多月的經營期間，平均每天營業收入為2.6萬元，其中餐飲收入1.6萬元，客房收入0.8萬元，商務活動收入0.2萬元；平均每天支出為2.0萬元，其中餐飲成本0.8萬元，員工工資、管理費、稅費0.6萬元，水、電、暖、煤氣等支出0.5萬元，其他支出0.1萬元。
二、項目背景及意義
(一)項目背景
1、市場前景廣闊。隨著市社會經濟的迅速發展以及建設組群結構大城市的全面提速，市的城市重心正在逐步東移，東部開發區越來越成為投資經營的戰略要地。在開發區經營餐飲娛樂項目，具有顧客來源廣、消費層次高、社會影響大等許多顯著特點，并且經過前段時期的經營運作，已經與大廈、大酒店等單位形成了良好的群體效應和鼎足之勢，市場前景非常廣闊。
2、各方面條件優越。如果在開發區經營全新的餐飲娛樂項目，必須開展申辦手續、購置土地、施工建設、裝飾裝修等大量工作，不僅運作周期長，而且需要巨額資金投入。租賃工會大廈項目，不需要進行手續審批、征用土地、基礎建設、裝飾裝修，甚至不需要額外購置食宿用具，只要辦理完租賃、過戶手續即可開業，各方面條件非常優越。同時，由于全部資產均為市總工會所有，租賃行為只是一個經營運作而不是基本建設行為，租期可視經營情況或長或短，這樣就相應降低了投資風險，增加了贏利的可能性。
3、辦公、經營有機結合。由于本單位辦公樓將進行全面改造，開發為集餐飲、住宿、娛樂為一體的'大廈(暫定名)。在該大廈建設期間，我單位將不得不每年花費幾十萬元另外租賃辦公場所，不僅將造成經濟損失，而且還影響到辦公經營活動。租賃工會大廈后，可以將我單位的辦公場所租賃費用直接轉化為工會大廈租賃費用，實現辦公、經營的有機結合，從而避免經濟損失，提高經濟效益。
(二)項目意義
1、提高影響，樹立形象。*市管理局租賃、經營工會大廈，能夠擁有一個充分宣傳、展示雙文明建設成果的窗口和紐帶，對于提高'系統影響，樹立'新形象必將起到重要的推動作用。
2、調整產業結構，促進全面發展。'局租賃工會大廈并交由'開展綜合服務業務，有利于調整產業結構，加快'步伐，同時也有利
于'企業實現以工程施工為核心到以社會服務為核心的轉型，更好的與社會市場接軌，形成'部門“四大產業”全面發展的良好局面。
3、方便職工生活，促進建設。'局租賃工會大廈，可以為我市'建設提供一個良好的商務、會議、培訓、接待場所，促進'經濟的發展，同時也能為職工提供一個舉辦各類宴席、慶祝、聯歡、競賽活動的場所，方便干部職工的生活。
4、積累經營經驗，鍛煉職工隊伍。租賃工會大廈，可以為'大廈的規劃設計、建筑施工、裝飾裝修提供借鑒依據，其經營運作的經驗教訓和管理隊伍更是'大廈順利運作必不可少的基礎和條件。
5、安置富余人員，減輕就業壓力。由于我市'系
統近幾年人員增長過快，分流渠道又不通暢，因此就業形勢越來越嚴峻。工會大廈正常營業后，能夠創造出100余個就業機會，有利于實現'系統人員的合理分流，減輕各單位的就業壓力。
三、項目基本情況
(一)項目名稱：租賃工會大廈
(二)租賃單位：'局
(三)經營單位：'
(四)租賃期限：暫定3年
(五)年度租金：80萬元(報價，原承租單位裝修、固定資產的租賃費用另行協商)
(六)初期投入：200萬元。其中年度租金80萬元，啟動資金120萬元。
(七)資金來源：'自籌解決
(八)管理方式：簽訂承包經營責任書，確保其獨立經營、自負盈虧、自我積累、自我發展；該大廈內部實行總經理領導下的逐級負責制，下設財務部、企管部、公關部、客房部、餐飲部等機構。
(九)社會效益：'局租賃工會大廈后作為培訓中心，并對其酒店、賓館進行經營，使其真正成為對外宣傳的窗口和紐帶，有效提高'系統的整體形象。
(十)經濟效益：工會大廈作為一個獨立核算的經濟實體，通過商業運作，能夠成為全市'開發新的經濟增長點，同時帶動其他部門提高經濟效益。
四、經濟效益分析和預測
工會大廈地處開發區內，附近人口稠密、單位密集、客流量大，市場前景廣闊。根據工會大廈現有條件、前期經營情況以及'的實際情況，現從保守的角度對經濟效益分析預測如下。
(一)酒店收入
按照每年300天，平均每天營業收入1.5萬元，利潤率為30％的情況預測，全年利潤為1.5×30%×300=135萬元。
(二)客房收入
按照每年300天，現有的112個床位平均每個床位單價60元，入住率50％，利潤率60％的情況預測，全年利潤為112×60×50％×60％×300＝60.48萬元。
租賃工會大廈后，其可計算的年度利潤為：135＋60.48＝195.48萬元。
五、建議
由局直接與市總工會就租金等所有問題進行協商。'局租賃工會大廈后將其承包給進行經營運作，局負責監督指導。
六、結論
本項目具有投資少、風險孝效益高、影響大、操作簡便等特點，對于加快開發步伐，提高形象具有較好的推動作用，無論在經營運作上、經濟效益上還是社會影響上都是較好的、可行的。
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