項(xiàng)目定位報(bào)告
第一章武漢房地產(chǎn)市場走勢綜合分析
一、總體市場發(fā)展?fàn)顩r良好，無泡沫之虞…………………6
1.總投資、總銷售量穩(wěn)步增長
2.新開工樓盤銷售率較以往普遍提高
3.各檔次樓盤平均價(jià)格分別上漲
4.小高層市場份額逐漸增大
5.開發(fā)企業(yè)越來越注重整合外部資源
6.大盤開發(fā)熱點(diǎn)逐步外延
7.舊城改造步伐加快，城區(qū)地價(jià)攀高
二、各類物業(yè)發(fā)展趨勢分析…………………………………14
1.寫字樓、營業(yè)用房開發(fā)趨緩
2.住宅繼續(xù)看好多層、小高層開發(fā)步伐加快
3.酒店式公寓及小戶型市場前景模糊
4.“豪宅‘市場初露端倪
三、當(dāng)前樓市暢銷戶型分析…………………………………21
1.暢銷戶型基本特征
2.復(fù)式住宅要求質(zhì)素較高、市場理性
3.錯(cuò)層結(jié)構(gòu)逐漸淘汰
四、臨湖住宅開發(fā)現(xiàn)狀………………………………………24
1.區(qū)域分布以“武昌“為主
2.多層住宅是主體建筑類型
3.湖岸線整治風(fēng)格各異
第二章西北湖片區(qū)房地產(chǎn)市分析
一、地理位置與交通配套………………………………………28
二、綜合圈層的教育、醫(yī)療、體育、文化等配套……………29
三、周邊住宅物業(yè)（市場存量、增量）………………………31
第三章重點(diǎn)樓盤剖析
一、世紀(jì)華庭………………………………………………34
——設(shè)計(jì)新穎、定位準(zhǔn)確，銷售價(jià)格及速度創(chuàng)單體高層高檔樓盤新高，朝向、戶型等缺陷明顯
二、東方國際公寓…………………………………………37
——項(xiàng)目定位過于求全、一網(wǎng)打盡，檔次不高，東西朝向是不可彌補(bǔ)的硬傷
三、怡景花園………………………………………………39
——臨江景觀資源豐富，戶型設(shè)計(jì)不盡合理，出現(xiàn)對(duì)視現(xiàn)象，朝向均好性不足，車位明顯不夠、
四、中環(huán)大廈………………………………………………43
——立面效果及色彩安排恰當(dāng)，容積率過高，戶型設(shè)計(jì)中明顯出現(xiàn)對(duì)視嚴(yán)重、通透性差、車位不足等問題
五、東湖林語………………………………………………45
——推窗即見景的人居環(huán)境、優(yōu)化的建筑結(jié)構(gòu)及選材使項(xiàng)目成為多層高檔樓盤之典范，過快的銷售速度讓開發(fā)商留下遺憾
六、麗島花園………………………………………………47
——既“虹景花園”之后唯一成功的高檔別墅，樓盤獲多個(gè)全國獎(jiǎng)項(xiàng)，后期高檔盤景觀資源不足
第四章武漢高檔住宅消費(fèi)群體研究
一、居民對(duì)高檔住宅的購房意向問卷調(diào)查…………………49
二、目標(biāo)客戶抽樣訪談分析…………………………………56
第五章武漢高檔住宅競爭態(tài)勢、市場空間分析
一、總體競爭態(tài)勢……………………………………………66
——?jiǎng)e墅和高層單體爭搶同一消費(fèi)群體
1.別墅市場競爭激烈，價(jià)格競爭占主導(dǎo)
2.別墅價(jià)格偏低，對(duì)高層住宅銷售沖擊較大
3.中心城區(qū)高檔單體高層開發(fā)近期增長較快
二、市場空間…………………………………………………68
——武漢樓市高檔住宅購房理性、價(jià)格承受能力較強(qiáng)、
市場空間的挖掘起決于消費(fèi)意識(shí)的引導(dǎo)
——富豪第一居所趨向于中心城區(qū)豪華住宅
第六章項(xiàng)目定位
一、決定市場定位的幾個(gè)因素………………………………72
1.“地王”位置決定了本項(xiàng)目的高端定位
2.周邊項(xiàng)目競爭要求本項(xiàng)目以高端定位來突出重圍：
3.CBD商圈的啟動(dòng)給周邊豪宅開發(fā)帶來生機(jī)
4.武漢真正的豪宅市場其實(shí)是“賣方市場”
5.項(xiàng)目的高成本決定了高端定位是控制風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需要
二、市場定位………………………………………………74
——武漢西北湖高檔住宅區(qū)的“頂級(jí)豪宅”
三、產(chǎn)品定位………………………………………………75
——唯一性、尊貴性、差異性、創(chuàng)新性
四、核心競爭策略…………………………………………76
——產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者策略
五、核心消費(fèi)群描述………………………………………76
第七章案名設(shè)計(jì)建議
一、案名闡釋………………………………………………80
二、推廣主題………………………………………………81
三、侯選案名………………………………………………81
第八章規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
一、規(guī)劃總體思路……………………………………………82
1．總平面設(shè)計(jì)建議
2．項(xiàng)目風(fēng)格建議
3．單體建筑設(shè)計(jì)建議
二、大樓配置、會(huì)所配置及園林綠化………………………88
第九章項(xiàng)目投資成本估算及財(cái)務(wù)分析
一、項(xiàng)目基本指標(biāo)…………………………………………93
二、項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成……………………………………94
三、財(cái)務(wù)評(píng)定……………………………………………102
第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
一、風(fēng)險(xiǎn)剖析……………………………………………103
二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施………………………………………103
第十一章項(xiàng)目價(jià)格定位及營銷推廣
一、價(jià)格定位……………………………………………105
二、營銷推廣……………………………………………105
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